Kurze Momentaufnahme: Der "Bounce Back" hat sich ausgeweitet
seit Mitte 2024 ist auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine deutliche Trendwende zu beobachten: Der INE-Wohnungspreisindex für das zweite Quartal 2025 zeigt eine jährliche Wachstumsrate von 12,7% (neu: 12,1%, gebraucht: 12,8%). Auf vierteljährlicher Basis betrug die Dynamik ebenfalls +4,0 %. Bei dieser Dynamik handelt es sich nicht mehr nur um einen Basiseffekt, sondern um den Beginn eines breiteren Zyklus.
Wer kauft? Das Gewicht von Ausländern ist anhaltend hoch
Der Anteil gebietsfremder Käufer an den Transaktionen hat sich im Bereich von ~14-15% stabilisiert; die Daten des Registers zeigen ≈14,4% der Transaktionen in den vier Quartalen bis Q2 2025, oder rund 100.000 Verkäufe an gebietsfremde Käufer. Der historische Durchschnitt von 2006 bis 2024 lag bei ≈14,9% - die ausländische Nachfrage hat also strukturell ihre Rolle behalten.
Prognosen: 2025 noch höher
Die Makro- und Sektorprognosen für 2025 sehen ein nationales Preiswachstum von ca. 5-7%, ein Umsatzwachstum von ≈9% und ein zweistelliges Wachstum bei den Baugenehmigungen (≈+16% im Jahr 2025) vor. 2024 wird der Investitionsumsatz bereits um ~20% steigen und bleibt aufgrund der Angebotsengpässe im Segment "Wohnen" ein Hauptziel. BBVA Research +1
Kontext: Der MIVAU (bewertungsbasierter Index) hat für 2024-2025 einen Anstieg von ~5,6%-5,9% prognostiziert, was der oben genannten Spanne entspricht. CaixaBank Research
Was stützt den Zyklus?
Finanzierung: Das Durchwirken früherer EZB-Zinssenkungen und die Senkung des Euro-Zinssatzes verbessern allmählich die Kreditbedingungen, auch wenn die Übertragung verzögert ist. Die EZB geht davon aus, dass sinkende Finanzierungskosten den Verbrauch und die Investitionen in der kommenden Zeit unterstützen werden. Europäische Zentralbank +1
Angebotsengpässe: Der Wohnungsbau hält seit Jahren nicht mit der Nachfrage Schritt; selbst bis 2025 wird nur ein teilweiser Aufholprozess erwartet (mit steigenden Genehmigungen), was preisstützend wirkt. BBVA Research
Internationale Nachfrage: In den mediterranen Regionen (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearen) sorgen lebensstilbedingte Käufe, Telearbeiter und das Segment "Zweitwohnsitz" für eine stabile Unterstützung. Der historisch hohe Anteil an Ausländern ist kein einmaliges Phänomen. CaixaBank Research
Wo sehen wir die größte Bewegung?
Die teuersten Städte und Küstenstreifen füllen sich weiterhin, aber der rasante Preisanstieg führt zu einer räumlichen Verschiebung: Einige Käufer wenden sich peripheren Gemeinden und nordwestlichen Regionen mit einem besseren Verhältnis zwischen Angebot und Preis zu. Diese "Streuung" spiegelt sich auch in der geografischen Verteilung der Transaktionen wider. CaixaBank Research
Risiken und negative Anreize
Zinsdifferenzen: Die Marktpreise für Zinssenkungen wirken sich langsamer auf die Hypothekenzinsen aus, was die Nachfrage kurzfristig dämpfen kann. Europäische Zentralbank
Erschwinglichkeit: Die Verschlechterung des Lohn-Preis-Verhältnisses in einigen Großstädten könnte eine Nachfrageobergrenze schaffen.
Regulierung/Selbstverwaltung: Knappheit von Grundstücken und Genehmigungen, lange Vorlaufzeiten.
Was bedeutet dies für Käufer und Verkäufer?
Käufer: In den begehrtesten Gebieten sollten sie schnelle Entscheidungen treffen und nicht abwarten; alternativ sollten sie sich eher für sekundäre Lagen und hochwertige Gebrauchtimmobilien als für Neubauten entscheiden.
Verkäufer: Die erste Jahreshälfte 2025 könnte ein guter Zeitpunkt für den Verkauf sein, insbesondere für ordnungsgemäß präsentierte (mit rechtlich-technischen Unterlagen) Immobilien, da sich die Liquidität verbessert hat und die Auslandsnachfrage beständig ist.
Investoren: Aufgrund der Mietrenditen und der längerfristigen demografischen und Lebensstiltrends bleibt das Segment "Wohnen" das bevorzugte Segment; die wertsteigernde Renovierung und die energetische Bewertung sind angesichts des Renditedrucks wichtige Faktoren. CBRE
Quellen
INE - Wohnungspreisindex, 2025 Q2: 12,7% jährliches Wachstum; vierteljährlich +4,0%. Instituto Nacional de Estadística CaixaBank Research - Expansionsphase, territoriale Streuung; Ausländer ~14,4% (~100.000 Verkäufe). BBVA Research - 2025: +9% Umsatz, +16% Genehmigung, +7,3% Preisprognose. CBRE Outlook - 2024 +20% Investitionen; 2025 ~5,3% Preissteigerung prognostiziert. EZB/Euribor-Übertragung und Konsum/Investitionsausblick.